Kako je opredeljena najemna pogodba za stanovanje?

Najemna pogodba je pogodba, ki jo skleneta najemnik in najemodajalec. Z njo slednji prepušča stvar, ki je predmet pogodbe v uporabo najemniku, ta pa mu za to plačuje določen znesek (najemnino). Najemnino lahko najemodajalec obračunava v večkratnem, periodičnem znesku ali pa jo zaračuna kot enkratni znesek.

Večini posameznikom je najbolje poznana najemna pogodba za stanovanje, ki jo skleneta lastnik stanovanja in bodoči najemnik. Najemna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki, sklene pa se lahko za določen ali za nedoločen čas. V skladu z 91. členom Stanovanjskega zakona mora vsebovati naslednje bistvene pogodbene sestavine:

• opis stanovanja;
• lego, površino, strukturo;
• komunalno opremljenost;
• leto izgradnje ter način uporabe stanovanja;
• identifikacijsko oznako iz katastra stavb;
• ime in priimek lastnika, davčno številko lastnika, ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje;
• odpovedne razloge, ki jih določa 103. člen Stanovanjskega zakona; vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj;
• določbe o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe;
• višino najemnine ter način in roke plačevanja;
• način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanj in podobno (individualni obratovalni stroški) ter stroški za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske stavbe (skupni obratovalni stroški);
• določbe o načinu uporabe stanovanja ter na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja;
• čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas;
• način predaje stanovanja po koncu najemnega razmerja.

Kot smo omenili že zgoraj, je izjemno pomembno, da je najemna pogodba za stanovanje sklenjena v pisni obliki. Kljub vsemu pa zakon (natančneje Obligacijski zakonik) varuje tudi najemnike, ki so podobo že sklenili, pa ta ni bila sklenjena v pisni obliki.  Če najemodajalec oddaja stanovanje brez najemne pogodbe, je zanj namreč predpisana globa od 500 do 1200 evrov.

Pogodba za najem stanovanja naj vsebuje tudi opis inventarja

Poleg bistvenih sestavin pa je dobro, da pogodba za najem stanovanja vsebuje tudi podroben opis inventarja stanovanja in stanje ,v katerem se premičnine v stanovanju nahajajo. Tako se lahko v najemno pogodbo na primer zapiše, da najemnik ob začetku najema prevzame sveže prepleskano stanovanje ter ga je ob koncu najemnega razmerja dolžan v enakem stanju tudi vrniti. Sicer zakon najemodajalcu omogoča, da dvakrat letno vstopi v stanovanje in preveri ali se stanovanje uporablja v skladu s sklenjeno pogodbo. Da bi se izognili sporom zaradi takšne pravice, je dobro, da že v najemni pogodbi kar se le da natančno konkretiziramo kdaj ter kako in v kakšnih časovnih obdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja. Smiselno je celo, da se določi točen dan ali mesec v letu oziroma da se za termin vstopa pogodbeni stranki predhodno dogovorita.

Kaj je varščina in zakaj jo mora najemnik plačati pred začetkom najema?

Dodaten strošek najemniku ob sklenitvi pogodbe za najem stanovanja predstavlja tudi varščina, ki jo je obvezan plačati. Najemodajalcu pa prav varščina zagotavlja varnost – jamstvo, da bo ob koncu najema stanovanje dobil vrnjeno v takšnem stanju, kot je bilo ob njegovem začetku. Stvarno pravni zakonik sicer ne vsebuje določb, v katerih bi urejal varščino. Prav zato je pomembno, da se varščina celovito uredi že v najemni pogodbi. Poleg tega velja v najemni pogodbi o stanovanju določiti tudi primere, za katere najemodajalec lahko zadrži varščino.

Sploh, če se najemna pogodba za stanovanje sklepa za daljši rok, se pojavi vprašanje ali lahko najemnik v stanovanju določene stvari obnovi – in če, katere. Zakon določa, da najemnik stanovanjskih prostorov, vgrajene opreme in naprav ne sme spreminjati ter izboljševati, preden ne dobi pisnega soglasja lastnika.

Kako je z odpovedjo najemne pogodbe in kakšen je odpovedni rok?

Velikokrat pa se pojavljajo tudi vprašanja o odpovedi najemne pogodbe za stanovanje. Najemodajalec lahko pogodbo odpove iz razlogov, ki so izrecno navedeni v zakonu – med drugim to zajema krivdne razloge, ki so našteti v 103. členu SZ-1 – ter iz razlogov, ki so našteti v najemni pogodbi. Odpovedni rok ne sme biti krajši od 90 dni. Iz drugih razlogov jo lahko odpove le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje.

Prav nasprotno lahko najemnik najemno pogodbo odpove kadarkoli in mu za to ni potrebno navajati razlogov. Pogoj pa je, da o odpovedi lastnika pisno obvesti. Najemna pogodba pa ne preneha s trenutkom pisne odpovedi, temveč šele s potekom zakonsko določenega odpovednega roka, ki znaša 90 dni. Tega roka s pogodbo sicer ni mogoče spremeniti, lahko pa se ob odpovedi pogodbe stranki dogovorita drugače.

Kakšen je davek, ki ga mora najemodajalec od najemnine plačati?

Predvsem najemodajalce pa zanima tudi davek od najemnine, ki ga morajo plačati. Če fizična oseba oddaja svoje premoženje v najem neki drugi fizični osebi, mora finančni upravi posredovati napoved za odmero dohodnine iz oddajanja premoženja v najem najpozneje do 28. februarja tekočega leta za preteklo leto.