Kaj vse moramo vedeti, preden se odločimo za nakup nepremičnine?

Ljudje se v postopku nakupa in prodaje nepremičnine znajdemo zgolj redko, zato je še toliko bolj pomembno, da postopek prodaje oz. nakupa nepremičnine dobro poznamo oziroma smo z njim kar se da seznanjeni. Gre namreč za veliko investicijo, ki nas, v primeru, da gre kaj narobe, lahko stane kar nekaj denarja. Že takoj na začetku je potrebno povedati, da ”navodila” za nakup in prodajo nepremičnine, niso zapisana v nekakšnem Zakonu o nepremičninah, pač pa so razpršena po različnih zakonih naše legislative.

Pri prodaji in nakupu nepremičnine veljajo določbe stvarnega prava in obligacijskega prava. Stvarno pravo ne ustvarja pravic in obveznosti zgolj med strankama, pač pa v nekaterih primerih ščiti pravice tretje osebe in zato poseže v pravice stranke kupoprodajne pogodbe. Prav zato je zares pomembno že preden se sploh lotimo nakupa nepremičnine, od prodajalca zahtevati izpisek iz zemljiške knjige iz katerega bo razvidno ali je nepremičnina prosta in po prevzemu lastninske pravice nad nepremičnino ne bomo naleteli na kakšne težave. Veliko je namreč primerov, ko oseba nepremičnino kupi, v zemljiški knjigi pa je ta nepremičnina obremenjena in tako na novega kupca padejo tudi dolgovi starih lastnikov. Ko ugotovimo, da je zemljiškoknjižno stanje dotične nepremičnine urejeno, je čas, da pričnemo z resnim pregledom samega objekta. Najprej je potrebno preveriti, ali ima nepremičnina za katero smo se zagreli, vsa dovoljenja, ki jih potrebuje. Gre predvsem za gradbeno in za uporabno dovoljenje (ki ga mimo grede potrebujemo tudi pri novih stanovanjih), kar je pomembno predvsem pri novogradnjah ali obnovljenih nepremičninah. Preveriti je potrebno tudi, ali je z objektom vse v redu, zato je dobro natančno preveriti vse detajle v stavbi, ki jo kupujemo.

Pri nakupu stavbe, ki ni novogradnja, je potrebno biti še posebej pozoren

V kolikor stavba, ki jo kupujemo ni nova, je dobro preveriti tudi, kdaj je bila obnovljena, saj nam bo to povedalo nekaj o tem, koliko denarja bomo morali po nakupu še vložiti v stavbo. Tukaj lahko oprezamo tudi za napakami na stavbi ali za težavami kot je na primer pojav plesni ali odpadanje ometa. Poleg tega je potrebno preveriti še, kakšna je učinkovitost same stavbe, saj bodo od njene učinkovitosti odvisni tudi stroški, ki jih ob mesečno potrebno poravnati.

Še posebej previdni moramo biti v primeru nakupa stanovanja v večstanovanjski hiši, saj gre tukaj za objekt, v katerem ne bomo prebivali sami in se moramo tako prepričati ali je objekt zares vreden nakupa. Morda se lahko prepričamo, kakšni bodo naši sosedje, seveda pa se moramo podučiti tudi o soseski v katero se bomo priselili.

Če smo tudi po pregledu stavbe z njenim stanjem zadovoljno, lahko nadaljujemo z nakupom. Stanje v katerem se nepremičnina nahaja je treba pred primopredajo zapisati v zapisnik in v primeru pomanjkljivosti te napake odpraviti v primernem roku. Če smo kupili novo stavbo, nam pripada tudi bančna garancija, ki jo lahko v primeru odkrite napake izkoristimo v dveh letih od primopredaje nepremičnine.

Kaj moramo storiti, ko prejmemo kupoprodajno pogodbo za nepremičnino?

Ko smo preverili vse navedeno pa za nakup nepremičnine oz. za njeno prodajo potrebujemo kupoprodajno pogodbo za nepremičnino. Če nam pri nakupu nepremičnine pomaga nepremičninski agent, je v navadi, da pogodbo priskrbi agencija, sicer pa lahko pogodbo pripravi tudi notar. V vsakem primeru moramo pogodbo pozorno in natančno. Če imamo pri tem kakšna vprašanja, pomisleke ali se s prodajalcem glede česa ne strinjamo, je bolje poiskati dodatni (pravno) pomoč. Če se tudi z vsebino pogodbe strinjamo je po njenem podpisu najprej potrebno poravnati ari, ki je navadno določena v pogodbi. Ara se navadno všteje v kupnino in se tako kasneje ne vrača.

Kakšen je davek pri nakupu nepremičnine in kdo ga poravna?

Ob nakupu in prodaji nepremičnine pa skoraj zmeraj pride do vprašanja o plačilu nepremičninskega davka. Davek od prodaje nepremičnine mora navadno poravnati prodajalec, lahko pa se stranki pogodbe dogovorita tudi drugače. Prodajalec mora v roku 15 dni vložiti pri finančni upravi prijavo za odmero 2 % davka na promet z nepremičninami in nato v 30 dneh davek tudi poravnati. Če zavezanec davka ne plača, ne more overiti podpisov na pogodbi o prenosu lastninske pravice na nepremičnini. V kolikor gre za novogradnjo, mora prodajalec plačati tudi DDV v višini 9,5% oziroma 22% za stanovanja s površino nad 120m² ali hiše nad 250m². Plačilo davka potrdi Finančna uprava, prodajalec pa tako lahko izroči izvod te pogodbe notarju. Notar bo nato overil podpise na pogodbi in en izvod pogodbe shranil pri sebi. Če nakup poteka preko nepremičninske agencije, lahko pogodbo shrani tudi nepremičninska agencija, kar je za razliko od shranjevanja pri notarju, ponavadi brezplačno.

Kupec bo nato prodajalcu nakazal preostalo kupnino, ki je bila dogovorjena s kupoprodajno pogodbo. Ko je kupnina nakazana, notar ali nepremičninska agencija izroči kupcu pogodbo ter zemljiškoknjižno dovolilo, če to ni sestavni del pogodbe, kupec pa lahko vloži zahtevek za vpis lastništva v zemljiško knjigo. S tem je prodaja nepremičnine zaključena.