Kaj je najemna pogodba in katere so njene značilnosti?

Verjetno je le malo posameznikov, ki se v življenju ne bi znašli z institutom najema. Gre za stanje, ko lastnik neke nepremičnine ali premičnine, le-to prepusti v rabo najemniku, najemnik pa lastniku v ta namen plačuje najemnino. Najemnina je lahko plačana v enkratnem znesku (primer takšne je recimo najemnina za avto, ko si na počitnicah najamemo rent-a-car) ali v obliki rente oz. stalnega (v primeru najemnine za stanovanje običajno mesečnega) plačila. Standarden primer rente je najemnina za stanovanje, ki jo najemnik plačuje vsak mesec. Pravna podlaga najema je najemna pogodba. Gre za pogodbo obligacijskega prava, ki jo skleneta najemnik in najemodajalec. Z njo najemodajalec stvar, ki je predmet pogodbe, prepusti v rabo najemniku, najemnik pa se obveže plačevati najemnino.

Najpogosteje sklepamo pogodbo za najem stanovanja

Ena izmed najpogostejših najemnih pogodb je prav pogodba za najem stanovanja. Vendar moramo kot posameznik, ki bomo pogodbo o najemu stanovanja podpisali, upoštevati, razmisliti in biti pozorni na številne malenkosti, o katerih je modro razmisliti že pred podpisom pogodbe.

Pogodba za najem stanovanja naj bo sklenjena v pisni obliki

Na splošno velja, da mora biti najemna pogodba za stanovanje sklenjena v pisni obliki. Če ste eden izmed najemnikov, ki najemne pogodbe niste sklenili v pisni obliki, to sicer še ne pomeni, da v stanovanju bivate nezakonito, saj zakonodaja tukaj ščiti šibkejšo stranko – najemnika.

Splošna pravila obligacijskega prava ter sodna praksa namreč pravita, da velja tudi ustna oblika najemne pogodbe, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale. Sklenitev najemne pogodbe v pisni obliki lahko najemnik prav tako zahteva od najemodajalca kadarkoli tekom najema. Če najemodajalec oddaja stanovanje brez najemne pogodbe, je zanj namreč predpisana globa od 500 do 1200 evrov.

Slovenska zakonodaja določa minimalne bistvene sestavine, ki jih mora pogodba za najem stanovanja vsebovati. Le-te zajemajo podroben opis stanovanja ter identifikacijsko oznako iz katastra stavb, podatke o lastniku stanovanja ter ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo z njim v najetem stanovanju živele. Bistveno je tudi, da najemna pogodba vsebuje podatek o višini najemnine, ki jo mora plačati najemnik, rok plačila ter obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini. Sem navadno štejemo stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanja in podobno, pa tudi stroške za obratovanje skupnih delov stanovanjske in večstanovanjske stavbe, v primeru, če se najemna pogodba sklepa za stanovanje v takšni stavbi.

Ko sklepamo najemno pogodbo za stanovanje se je smiselno posvetiti tudi natančnemu opisu inventarja, ki ga stanovanje vsebuje. Pri tem zajamemo predvsem predmete večje vrednosti ter natančno opišimo tudi njihovo stanje. S tem se bomo namreč izognili sporom o stanju stanovanja ter premičnin ob prenehanju najemnega razmerja.

Kako je z načinom rabe stanovanja med najemom določen s pogodbo?

Glavna obveznost najemnika je redno vzdrževanje stanovanja ter plačilo najemnine. Na drugi strani je najemodajalec zavezan najemniku prepustiti stanovanje v rabo, obenem pa skrbeti za vzdrževanje prostorov, ki ni posledica redne rabe. Če v pogodbi za stanovanje način rabe nepremičnine ni natančno določen, velja načelo, da lahko najemnik nepremičnino uporablja tako, kot bi jo uporabljal najemodajalec. Nekateri lastniki nepremičnin pri najemni pogodbi za stanovanje tako v pogodbo uvedejo klavzulo o prepovedi hišnih ljubljenčkov v stanovanju, nekateri pa najemniku prepovedo kajenje v najetem stanovanju.

Kot najemnik stanovanja se je potrebno zavedati, da lahko stanovanje oddaja le lastnik stanovanja. Najemnik se mora o lastništvu pred podpisom pogodbe prepričati. To stori na podlagi izpiska iz zemljiške knjige ali na podlagi originalnih kupoprodajnih pogodb  oz. drugih listin. Lahko pa lastnik stanovanja za oddajo nepremičnine v najem pooblasti tudi drugo osebo.

Kaj se zgodi, če lastnik stanovanje proda ali če se poveča število družinskih članov najemnika?

Med najemom pa se lahko zgodi tudi, da lastnik stanovanje proda. Pri tem vedno znova obstaja skrb, ali bo najemnik še naprej lahko bival v stanovanju, ki ima sedaj novega lastnika. Skrb je tukaj odveč, saj zakon ščiti najemnika stanovanja. Vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca.

Nemalokrat se pojavi tudi vprašanje, kako je s situacijo, kadar se bi število najemnikov v stanovanju povečalo. Če se družina najemnika poveča (denimo zaradi rojstva otroka), je lastnik je dolžan skleniti aneks k najemni pogodbi za dodatne osebe.

Kako je s prekinitvijo pogodbe o najemu stanovanja?

Najemna pogodba o stanovanju se lahko sklene za določen ali za nedoločen čas. Če je pogodba sklenjena za določen čas, preneha ob datumu, ki je za prenehanje pogodbe določen. V primeru, ko je pogodba sklenjena za nedoločen čas, pa jo lahko stranki odpovesta. Prekinitev najemne pogodbe sklenjene za nedoločen čas s strani lastnika je možna večinoma samo pod pogojem, da zagotovi najemniku drugo ustrezno stanovanje, medtem ko lahko najemnik najemno pogodbo odpove kadarkoli in to brez tega, da navaja razlog zaradi katerega se je odločil za odpoved.